Contrat de maintenance

Le contrat de maintenance est en quelque sorte le cadre juridique au sein duquel l’entretien de l’ascenseur va pouvoir s’exercer. Il constitue à ce titre un élément fondamental qu’il ne faut ni négliger ni méconnaître afin de garantir le bon fonctionnement de l’appareil tout au long de son cycle de vie. Pour mieux le comprendre, nous verrons, de manière concrète, les objectifs de la maintenance ainsi que les différents types de contrats pouvant être conclus.

Contrat de maintenance

But de la maintenance

Chaque ascenseur dispose en quelque sorte de ses propres caractéristiques techniques : telle vitesse, telle capacité de charge, tant de cycles par minute, tant d’ouvertures et fermetures de portes par 24 h, tant de démarrages à la journée, telle capacité à absorber tel différentiel de température… Ainsi, celles-ci, pour satisfaire les exigences des utilisateurs, doivent être maintenues dans le temps afin d’assurer le même niveau de performance qu’au premier jour de son installation. Il ne s’agit pas de faire mieux, mais aussi bien que l’installation initiale grâce à des interventions régulières encadrées par un contrat de maintenance.

Néanmoins, un ascenseur, indépendamment de l’usage qui en est fait et de la totalité des actions de maintenance effectuées, tombe, au bout de vingt ou trente ans, dans l’obsolescence et la vétusté avec pour cause principale le seul effet du temps : déperdition de matière, dépassement technologique, lequel peut engendrer des pannes répétitives et ainsi mettre à l’arrêt les installations de manière prolongée, etc.

Dans ces conditions-là, deux choix s’imposent alors au propriétaire : remplacer l’appareil avec des équipements technologiques plus au goût du jour ou le moderniser en conservant les éléments dits essentiels comme la cabine, la structure, etc., pour ne remplacer finalement que l’électronique et l’électrique, entre autres.

Notez que la modernisation est une solution moins onéreuse, mais qui comporte tout de même ses limites dans le sens où l’on ne peut pas moderniser un appareil indéfiniment. Tôt ou tard, au bout de deux ou trois modernisations successives, l’appareil devra sans doute être démonté complètement afin d’en installer un neuf.

Garanties du contrat de maintenance

Les contrats de maintenance sont régis par l’arrêté du 18 novembre 2004, amendé ensuite par le décrêt 2012-674 du 7 mai 2012. Les garanties dépendent du type de contrat de maintenance conclu entre l’ascensoriste et le propriétaire desdites installations. Deux types de contrats coexistent en France : le contrat de maintenance minimal et le contrat de maintenance étendu.

Le contrat de maintenance minimal

Le contrat de maintenance minimal fixe le cadre réglementaire de base que chaque ascensoriste, chaque propriétaire d’un ascenseur se doit de respecter. Les opérations minimales d’entretien à effectuer sont prévues à l’article R.125-2 ainsi qu’au IV du R. 125-2-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Parmi les opérations et les vérifications périodiques, nous retrouvons :

  • une visite obligatoire espacée de six semaines maximum pour surveiller le bon fonctionnement de l’installation et effectuer les réglages jugés nécessaires ;
  • la vérification, toutes les six semaines, de l’efficacité des serrures des portes palières ;
  • un examen semestriel concernant l’usure des câbles ;
  • la vérification annuelle des parachutes, le nettoyage de la cuvette, du local des machines et du toit de cabine, etc.

Parmi les opérations dites occasionnelles, nous retrouvons :

  • la réparation, ou le remplacement lorsque cela est nécessaire, de certaines pièces en mauvais état ;
  • les mesures d’entretien spécifiques visant à supprimer ou diminuer les défauts pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes ;
  • les interventions consistant à dégager les personnes bloquées en cabine, etc.

Bon à savoir : les pièces incluses dans le contrat de maintenance minimal sont détaillées dans notre article relatif à l’entretien des ascenseurs.

Le contrat de maintenance étendu

Le contrat de maintenance étendu, quant à lui, ne peut pas déroger aux dispositions minimales décrites plus haut. Mais comme son nom le laisse à penser, il va plus loin que son homologue en prévoyant des clauses distinctes en matière de réparation et de remplacement de pièces.

En effet, généralement, ce dernier couvre une liste de pièces conformes (voir référentiel AFNOR NF P 82-022) aux préconisations émises par l’Association française de normalisation (AFNOR), pouvant satisfaire la majorité des besoins en matière de maintenance d’ascenseurs.

Personnaliser son contrat de maintenance

Parce que les problématiques de maintenance ne sont pas les mêmes d’un secteur à un autre et même d’un bâtiment à un autre, les contrats de maintenance, du moins chez Thyssenkrupp, disposent d’une kyrielle d’options permettant de les personnaliser en fonction des besoins de tout un chacun. On peut ainsi jouer, tout en se basant sur les dispositions minimales prévues par la loi, sur les options d’intervention, les niveaux de dépannage, les options d’astreinte et de communication, etc.

Les spécificités du contrat de maintenance pour les copropriétés

Les personnes résidant au sein d’une copropriété n’ont pas nécessairement les mêmes besoins ni les mêmes attentes, ce qui peut parfois poser problème. Pour faire simple, chacun, dans une copropriété, paye des tantièmes dans ses charges ; cela signifie que les charges de copropriétés sont réparties en fonction de l’étage de l’occupant et de la surface en mètre carré de son logement. Pour répartir les charges, on évoque aussi le principe de « l’utilité objective » qu’un service ou qu’un équipement représente pour tel ou tel copropriétaire.

Ainsi, selon ledit principe, tous les résidents habitant au rez-de-chaussée ne devraient payer aucune charge d’ascenseur, excepté bien sûr si l’ascenseur dessert une place de parking leur appartenant, etc.  En tout état de cause, la participation aux charges d’une personne logée au rez-de-chaussée ou au premier étage sera toujours moindre que pour celle d’un copropriétaire du 5e étage occupant un loft de 200 mètres carrés…

Les charges ne sont donc pas équitablement réparties du fait de la règle de distribution des tantièmes d’ascenseur que l’on peut retrouver dans les règlements de copropriété — règle qui diffère par ailleurs d’une copropriété à une autre.

Gestion du contrat de maintenance en copropriété

Pour ce qui est de la gestion à proprement parler du contrat de maintenance, là encore, d’autres règles s’appliquent. Le souci dans une copropriété est d’avoir justement plusieurs copropriétaires, et donc plusieurs interlocuteurs… Ainsi, pour simplifier les échanges, l’ascensoriste va directement interagir avec ce que l’on appelle un administrateur de biens comme FONCIA, NEXITY, CITYA, etc., qui prend en charge la gestion des parties communes, mais aussi la comptabilité de l’immeuble. Ce dernier va donc en quelque sorte gérer la copropriété par le biais d’un mandat de gestion délégué au nom des syndicats de copropriétaires (les véritables propriétaires de l’immeuble). Enfin, de leur côté, pour s’adresser à leur administrateur de bien, les copropriétaires vont former un conseil syndical.

Ainsi, l’ascensoriste, en cas de nouveau service, d’une évolution tarifaire ou de toute autre information utile, s’adressera en premier lieu à l’administrateur de bien ou, à défaut, au président du conseil syndical pour ladite gestion du contrat de maintenance.

Comment le prix d’un contrat de maintenance est-il fixé ?

La fixation du prix d’un contrat de maintenance est assez simple à comprendre. Pour ce faire, on peut opposer les critères techniques des critères contractuels.

Parmi les critères techniques influant sur le prix, nous retrouvons le nombre de niveaux de l’immeuble concerné. En effet, un immeuble de trois étages est moins cher à entretenir qu’un immeuble de cinq ou six niveaux. Enfin, d’autres critères comme la taille de la cabine, soit la charge utile, et la vitesse de déplacement peuvent impacter le prix final.

S’agissant des critères contractuels, nous les avons évoqués un peu plus haut. Pour la maintenance d’un ascenseur, chacun peut partir d’un contrat minimal sur lequel des options peuvent être ajoutées. Une intervention en cas de panne le week-end et le soir coûtera évidemment plus cher que si vous décidiez de ne faire intervenir un technicien qu’en semaine par exemple.

Comment résilier son contrat de maintenance

Beaucoup de raisons peuvent justifier la volonté de rompre un contrat de maintenance : mauvaise entente avec votre ascensoriste, absence de communication, temps d’attente excessivement long, etc. Quelles qu’elles soient, diverses solutions juridiques s’offrent à vous pour procéder à la résiliation de votre contrat.

  1. Faire jouer la loi Châtel. En vertu de l’article L215-1 du Code de la consommation et de la loi de ratification n° 2017-203 du 21-02-2017, le syndicat de copropriétaires bénéficie des dispositions applicables aux non-professionnels, tout comme les particuliers. L’ascensoriste est donc dans l’obligation d’informer son client de la possibilité de ne pas reconduire le contrat « Art. L. 136-1. – Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec une clause de reconduction tacite. » Le non-respect de cette clause autorise le client à mettre un terme à son contrat « Lorsque cette information ne lui a pas été adressée conformément aux dispositions du premier alinéa, le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction […] ».
  2. Se servir des clauses de résiliation. Le contrat doit contenir des clauses de résiliation permettant au client de rompre ledit contrat en cas de non-respect des obligations légales, entre autres ;
  3. Faire réaliser de gros travaux. Le décret n° 2012-674 du 7 mai 2012 indique que la résiliation d’un contrat de maintenance peut s’effectuer si des travaux importants sont confiés à un autre prestataire. Les travaux importants, au sens dudit décret, sont le remplacement complet de la cabine, de l’ensemble des portes palières, de l’armoire de commande, la modification du nombre ou de la disposition des faces d’accès à la cabine, du système d’entraînement, etc. Toutefois, vérifiez toujours, dans les conditions générales de votre contrat, que votre ancien prestataire n’a pas inclus des clauses de pénalité à ce sujet-là.

Pourquoi choisir Thyssenkrupp pour un contrat de maintenance ?

Trois raisons principales pour conclure un contrat de maintenance chez Thyssenkrupp :

  1. Thyssenkrupp est une entreprise innovante bénéficiant du savoir-faire de l’ingénierie allemande dont les qualités ne sont plus à prouver. La dernière solution (MAX), dédiée à la maintenance, en est d’ailleurs la parfaite illustration puisque celle-ci a complètement révolutionné le secteur de la maintenance. En effet, les ingénieurs de Thyssenkrupp ont développé la maintenance prédictive : un outil matérialisé par un boîtier venant se greffer sur les installations existantes. Ce dernier, par le biais d’un algorithme éprouvé, est chargé de collecter de multiples données qui seront ensuite comparées entre toutes les installations afin de générer des modèles prédictifs capables de détecter des défaillances en temps réel. Par conséquent, le système est capable de détecter une panne avant même qu’elle ne se produise, faisant ainsi augmenter le taux de disponibilité de l’appareil. Enfin, la qualité allemande, au-delà des matériaux, se retrouve aussi dans le système organisationnel qui permet aux clients de bénéficier d’un suivi détaillé.
  2. En termes de structure, thyssenkrupp possède cinquante sites en France, ce qui en fait l’ascensoriste le mieux réparti sur le territoire. Bénéficiant d’un maillage plus dense que ses concurrents, l’entreprise favorise ainsi la proximité avec ses clients, qui ont souvent besoin d’être accompagnés au quotidien.
  3. Enfin, Thyssenkrupp a développé des technologies et des process permettant de maintenir tous systèmes de fermeture du marché, et ce, quels que soient le constructeur concerné ou l’année de mise en service de l’appareil. Les techniciens, équipés d’un outil de diagnostique peuvent ainsi intervenir à tout moment sur chaque équipement. Thyssenkrupp est aujourd’hui le seul à proposer ce service — service Inclus dans l’offre de maintenance.

 

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