Transformer des bureaux en logements, oui, mais…

Les transformations de bureaux en immeubles d’habitation ont été facilitées par la loi Élan. Mais la réalité économique ajoute des freins à ces opérations immobilières.

Transformer des bureaux en logements

La loi Élan (sur l’Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) du 28 mars 2018 facilite les transformations d’anciens bureaux en immeubles d’habitation, dans un contexte de crise du logement associé à un constat : 4,5 millions de mètres carrés de bureaux en Île-de-France sont vacants.

Premier frein, néanmoins, le dispositif de la nouvelle loi ne concerne que les immeubles entiers, et une très large partie des surfaces disponibles se situe au sein d’immeubles par ailleurs occupés. Autre limite, la majorité des mètres carrés de bureaux vides ne se situe pas dans Paris intramuros, où la demande en logement est la plus tendue, mais dans l’ouest (au-delà de La Défense) et le nord-ouest de la région parisienne.

Or, il apparaît plus profitable économiquement de rénover ces anciens bâtiments de bureaux pour en faire de nouveaux immeubles d’entreprises, réadaptés à la demande du secteur tertiaire, que de les transformer en logements.

Un coût de transformation élevé

Le coût de la reconversion d’un immeuble de bureaux en logements, de 2 000 à 2 500 €/m2, se révèle même plus élevé que celui de la construction d’un immeuble de logements neufs. La rentabilité d’une telle opération se révèle donc faible en regard d’autres solutions.

Ce coût élevé est principalement dû à la difficulté de proposer des logements standardisés dans des surfaces dédiées à l’origine à des plateaux de bureaux.

Le deuxième frein est que, en moyenne, un immeuble de bureaux perd, après sa transformation en habitations, environ 15% de sa surface rentable, en raison des parties communes et des règles d’isolation de chaque logement.

Enfin, la reconversion de bureaux en habitations donne naissance, le plus souvent, pour des raisons de facilité d’aménagement, à des logements de petite surface destinés à des primo-accédants, à des investisseurs ou bien à des résidences étudiantes ou senior, et non à des appartements familiaux.

Dernière difficulté, les immeubles de bureaux à rénover trouvent place, le plus souvent, dans des quartiers non résidentiels, à l’écart des centres-villes, mal desservis et pauvres en commerces, services et commodités utiles dans la vie quotidienne.

Les transformations doivent donc s’envisager à l’échelle plus large d’une zone urbaine, et seules des volontés politiques locales peuvent se trouver aptes à soutenir, dans la concertation, des projets d’une telle envergure.

Laurence Despins

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